La convivencia en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal implica que los vecinos no solo comparten espacios comunes, sino también derechos y obligaciones que deben gestionarse colectivamente. Uno de los aspectos más relevantes en este contexto son las decisiones que afectan tanto a las viviendas privativas como a las zonas comunes. Para garantizar un equilibrio entre los intereses individuales y colectivos, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece diferentes tipos de mayorías según la naturaleza y trascendencia de los acuerdos.
El marco legal: la Ley de Propiedad Horizontal
La LPH (Ley 49/1960, de 21 de julio) regula el funcionamiento de las comunidades de propietarios en España. En lo relativo a la adopción de acuerdos, los artículos 10 y 17 son los más relevantes: el primero recoge las actuaciones obligatorias que no dependen de votación, y el segundo establece los distintos quórums necesarios para aprobar acuerdos. Conocer y aplicar estas normas es esencial no solo para garantizar la validez legal de lo que se decide, sino también para evitar conflictos vecinales. La ley ofrece un marco básico, pero deja mucho espacio a la interpretación y, sobre todo, a la voluntad de los propietarios.
La unanimidad: ¿protección o bloqueo?
La unanimidad se reserva a aquellas decisiones que alteran la base misma de la comunidad. Jurídicamente se entiende que es lógico exigirla, porque se afectan derechos esenciales de todos. Sin embargo, la experiencia demuestra que, en la práctica, se convierte en un obstáculo casi insalvable. Basta con que un solo propietario se oponga para bloquear proyectos que podrían mejorar la vida de toda la comunidad. Este requisito, pensado como garantía, termina siendo un freno para la modernización de los edificios y un motivo recurrente de conflicto vecinal.
Además, esta exigencia pone de relieve una paradoja: se protege el derecho individual de quien se opone, pero al mismo tiempo se perjudica el interés general de quienes buscan mejoras. Es legítimo preguntarse si el principio de unanimidad, tal como está planteado, responde a la realidad social actual o más bien a una concepción ya superada de la propiedad. En un mundo donde se imponen la sostenibilidad, la accesibilidad y la eficiencia energética, mantener un sistema tan rígido parece más un ancla que una garantía.
Mayorías cualificadas y simples: operatividad frente a parálisis
El legislador ha intentado matizar esta rigidez introduciendo distintos niveles de mayoría. La mayoría de tres quintas partes permite adoptar mejoras importantes sin llegar a exigir unanimidad, mientras que la mayoría simple facilita la gestión cotidiana. En teoría, estas fórmulas buscan equilibrar protección y agilidad. Sin embargo, en la práctica, no siempre funcionan como se espera. La desinformación, el desinterés o la falta de cultura de participación hacen que incluso acuerdos sencillos puedan convertirse en eternos debates, prolongando la sensación de parálisis.
Aquí emerge otro problema de fondo: la escasa participación en las juntas. En muchas comunidades, apenas asisten unos pocos vecinos, y la mayoría de decisiones recaen en manos de quienes acuden con más frecuencia. Ello provoca que la gestión de lo común se resienta y que la ley, aunque contemple mayorías flexibles, no logre su objetivo porque falta un verdadero compromiso vecinal. El problema de las mayorías no es solo jurídico, sino también cultural: sin implicación y sin información, cualquier modelo acaba resultando insuficiente.
Reformas recientes: avances insuficientes
Las reformas legales de los últimos años, que flexibilizan las mayorías en casos como la accesibilidad o la eficiencia energética, van en la dirección correcta. Reflejan una sensibilidad hacia los retos actuales: el envejecimiento de la población, la necesidad de viviendas accesibles, la sostenibilidad y la transición energética. Sin embargo, estos avances resultan todavía tímidos. La realidad es que muchas comunidades, especialmente las de edificios antiguos, siguen atrapadas en una normativa que, en la práctica, no facilita las decisiones rápidas en asuntos de vital importancia.
Si pensamos en el futuro inmediato, es evidente que la rehabilitación energética de los edificios será clave no solo para cumplir con los objetivos europeos de sostenibilidad, sino también para reducir costes a las familias y mejorar el confort de los hogares. Pero mientras la ley mantenga barreras tan altas para aprobar determinadas obras, seguiremos viendo cómo proyectos necesarios se retrasan indefinidamente. Quizás la pregunta no es cuántos votos hacen falta, sino cómo logramos un sistema que incentive el acuerdo y la corresponsabilidad en lugar de la parálisis.
Las viviendas privativas: libertad con límites
Cada propietario tiene derecho a modificar su vivienda, siempre que no afecte a elementos comunes ni a la seguridad del edificio. Este principio parece sencillo, pero en la práctica se generan constantes fricciones. Lo que para uno es una mejora personal, para otro puede ser una alteración inaceptable de la estética, la seguridad o la convivencia. Este es un recordatorio de que el derecho individual en un edificio compartido nunca es absoluto: necesita dialogar con el derecho colectivo.
Reflexión final: hacia una cultura de acuerdos
Más allá de las mayorías legales, lo decisivo es cómo se gestionan las comunidades. La ley puede ser más o menos flexible, pero si los vecinos no participan activamente, si no se informa con claridad de los costes y beneficios de cada decisión, y si no se fomenta una cultura de cooperación, el resultado será siempre el mismo: bloqueo, enfrentamiento y deterioro de la convivencia.
La unanimidad tiene sentido para proteger derechos fundamentales, pero no debería ser el pretexto para impedir el progreso. El reto está en lograr un modelo que mantenga las garantías, pero que al mismo tiempo ofrezca mecanismos ágiles y eficaces. Porque, al final, las comunidades que funcionan no son las que acumulan más normas, sino las que saben convertir esas normas en acuerdos razonables que mejoran la vida de todos.
En definitiva, la discusión sobre las mayorías en las juntas de propietarios es también un debate sobre qué tipo de sociedad queremos construir. Una sociedad anclada en la parálisis y el enfrentamiento, o una sociedad capaz de tomar decisiones colectivas en beneficio de todos. Avanzar hacia mayorías más flexibles, fomentar la mediación vecinal y profesionalizar la gestión de comunidades puede ser un camino para evitar que la ley, en lugar de ser una herramienta de convivencia, se convierta en un obstáculo. No se trata solo de contar votos, sino de cultivar confianza, responsabilidad y visión de futuro.
