Andalucía, con su mezcla de tradición, modernidad y atractivo para un mundo que mira a nuestra región, se encuentra, al igual que España, en un momento decisivo en materia de vivienda.
El mercado inmobiliario andaluz refleja muchas de las tensiones que afectan al conjunto del país, pero con particularidades propias que exigen respuestas adaptadas a su realidad social, económica y territorial.
En un escenario en el que hay una demanda creciente y desigual, según las estimaciones nacionales, España necesitará entre 1,6 y 2,3 millones de nuevas viviendas antes de 2030. Datos que, si los extrapolamos a Andalucía, muestran que esta necesidad se concentra especialmente en zonas urbanas y costeras como Málaga, Sevilla, Granada y Cádiz, ciudades donde el crecimiento de la población, el turismo y la atracción de residentes extranjeros han disparado la demanda.
Y sí, Andalucía está de moda. Málaga se ha convertido en uno de los epicentros del mercado inmobiliario nacional, con precios que superan el esfuerzo económico recomendado para las familias (más del 35% de sus ingresos). Sevilla y Granada también están alineadas con esta tendencia y ofrecen los mismos datos que Málaga, y al igual que la capital de la Costa del Sol, los precios de alquiler han subido más de un 10% interanual.
En cuanto a las zonas rurales y del interior, la situación es radicalmente distinta, ya que encontramos viviendas vacías, pero falta inversión y planificación para su rehabilitación. Esto incide de manera negativa para que las familias quieran desplazarse a vivir a los entornos rurales en Andalucía.
En nuestra tierra hay suelo disponible para seguir construyendo y, al contrario de lo que ocurrió en 2007, época en la que había superávit de vivienda —lo que dio lugar a la “crisis de la burbuja inmobiliaria”—, en estos momentos la construcción no avanza al ritmo que necesitan los que quieren acceder a una vivienda. Y no avanza porque, una vez más, las trabas administrativas son numerosas, hay una falta de coordinación entre administraciones que por momentos se hace insalvable y nos encontramos con una escasa inversión pública en vivienda con precios asequibles y acordes con los sueldos actuales.
Ya lo hemos dicho antes: la burocracia se hace por momentos insoportable. Los procesos para transformar suelo en urbanizable pueden tardar años, y en los municipios pequeños la falta de personal técnico y recursos hacen aún más lenta la tramitación de todo lo necesario para comenzar nuevas obras.
En cuanto a la fiscalidad, aquí en Andalucía, las transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados resultan en unos impuestos altos. Una “mezcla explosiva” que encarece la compra de vivienda y que provoca que las empresas constructoras se frenen a la hora de invertir porque la demora les puede ocasionar pérdidas millonarias.
¿Y ante este panorama con qué nos encontramos? Pues con uno de los grandes problemas de siempre: la falta de vivienda accesible, que afecta especialmente a jóvenes, pero también a familias trabajadoras y personas mayores.
Y qué decir del gran problema que ha acarreado el alquiler turístico en ciudades como Málaga, Cádiz o Sevilla, que ha supuesto el desplazamiento de los vecinos de siempre a barrios periféricos, generando una presión social que no para de crecer.
Así que, sin más, ha llegado el momento. Ha llegado el momento de hacer realidad un parque de viviendas en alquiler antes de 2030, pero sin que se convierta en un auténtico sufrimiento por un alto precio en el arrendamiento. También la rehabilitación de viviendas vacías en los pueblos y barrios históricos podría ser una solución sostenible, pero que necesita de incentivos, coordinación y, por supuesto, menos papeleo.
Ha llegado el momento de afrontar retos, pero para ello Andalucía necesita una estrategia integral que combine agilidad administrativa, inversión pública y colaboración del sector privado. Solo así la urgencia de contar con una vivienda se convertirá en una oportunidad.
Ha llegado el momento de reformar la Ley del Suelo para que los trámites no se hagan eternos y se acelere el desarrollo urbanístico. Ha llegado el momento de unificar procedimientos entre la Junta de Andalucía y ayuntamientos para evitar bloqueos burocráticos. Ha llegado el momento de recuperar avales públicos para poder tener acceso a hipotecas, especialmente para los jóvenes y familias con ingresos medios.
Ha llegado el momento de la colaboración público-privada, de fomentar la rehabilitación de viviendas en el centro de nuestras ciudades y pueblos con ayudas específicas y beneficios fiscales, y de realizar una revisión de la fiscalidad inmobiliaria para reducir impuestos en compraventas de primera vivienda y alquileres de larga duración.
Ha llegado el momento de que Andalucía, cuando haga todos estos “deberes”, se convierta en un modelo a seguir. Y ha llegado el momento porque tiene la oportunidad de ser un referente nacional en políticas de vivienda si consigue equilibrar el desarrollo económico, la protección social y la sostenibilidad del territorio.
¿Se puede hacer? Se puede, pero solo con una planificación adecuada. Por supuesto, contando con técnicos y especialistas, porque son los que saben y porque solo así se podrán ofrecer soluciones innovadoras que respondan a las necesidades de los andaluces sin renunciar a nuestra identidad.
Fuentes:
-
Gráfica del Precio de la Vivienda en España y Previsión 2030.
-
Informe de Singular Bank sobre perspectivas inmobiliarias 2025.
-
Documento del Banco de España sobre el mercado residencial.
-
“Mercado inmobiliario en España. Tres claves para bajar la tensión”, OBS Business School (Carlos Balado García).
