“Vemos que hay ciertos segmentos dentro de nuestro sector que van a tener un protagonismo muy importante como son las villas de lujo, que se han visto potenciadas por ese sentimiento de control, seguridad, autonomía y privacidad que se ha despertado con la pandemia”
Tenemos ya los datos de los seis primeros meses del año y hay previsiones para el verano ¿Cómo valoran estos datos y qué proyección hay para todo el año?
Los datos son muy positivos. Estamos en plena recuperación de la pandemia y es importante no olvidar el trance que ha supuesto para el sector, que ha removido todos sus cimientos y que todavía estamos adaptando nuestro modelo de negocio a las nuevas tendencias que han surgido a raíz de dicha pandemia.
Vemos que hay ciertos segmentos dentro de nuestro sector que van a tener un protagonismo muy importante como son las villas de lujo, que se han visto potenciadas por ese sentimiento de control, seguridad, autonomía y privacidad que se ha despertado con la pandemia. Además, el segmento de lujo se está viendo muy favorecido por las redes sociales y por las figuras de los influencers, que van generando ese deseo sobre un estilo de vida que se adapta muy bien a esta modalidad de alojamiento. También hay un segmento medio-alto, que representa en torno al 67% del mercado.
En Andalucía tenemos una enorme versatilidad. Somos uno de los destinos más competitivos. Ahora mismo Andalucía está absorbiendo el 45% de la demanda nacional en esta tipología de alojamiento. Tenemos villas en Marbella que se están alquilando por más de 350.000 euros al mes, casas de más de 10 millones de euros que están en uso turístico. Más del 80% del inventario del turismo residencial en Andalucía está en la zona de costa. Y el resto se completa con ámbitos rurales y también con viviendas en núcleos urbanos.
Se ha instaurado también la modalidad de alquileres cortos para disfrutar de unas determinadas instalaciones.
Se puso ya de moda esta oferta porque normalmente acoge al grupo familiar y eso durante la pandemia daba más sensación de seguridad y mucha gente probó por primera vez esta opción. Ahora han visto que hay empresas y agencias que se dedican profesionalmente a garantizar todos estos servicios como pueden ser piscinas, barbacoas o simplemente espacios para el disfrute de una forma privada y segura.
¿El resto del sector, hotelería y hostelería, han entendido quiénes sois y han perdido el miedo a estas viviendas con fines turísticos y han asumido que podéis encajar en el mercado sin hacerles menoscabo?
Creemos que a nivel mercado de alojamiento tenemos grandes cadenas hoteleras que están haciendo una incursión de forma muy potente y muy activa en este segmento. En Málaga, por ejemplo, la cadena Marriott Internacional está creando una cartera y una selección de apartamentos de lujo de nivel premium y están creciendo a unos ritmos importantes. Por eso el aumento de las conexiones aéreas con el mercado americano son muy buenas noticias, porque el cliente americano es muy fiel a sus marcas y el que haya empresas americanas, e incluso plataformas, es muy beneficioso para nuestra comunidad. Esto ha pasado de ser un segmento prioritario a convertirse en un sector estratégico. Ya antes de la pandemia el 47% de las personas que buscaban en las plataformas prefería este tipo de alojamientos y si no lo encontraba no optaba por otro tipo de alojamiento si no que buscaba otro destino. Hay operadores dentro de la asociación que llevan ofertando estos alojamientos desde hace 50 años. Esto no es un modelo nuevo. El hotelero y el restaurador han tenido que entenderlo y lo entienden porque la hostelería, por ejemplo, comparte muchos de nuestros clientes: en el último Barómetro de Viviendas Turísticas de España realizado por FEVITUR se señala que el 81% del gasto de las personas que se alojan con nosotros se queda en la restauración, tiendas y rent a car de la zona…
Ha habido cierta polémica por la concentración de viviendas turísticas en algunas zonas y ustedes se han quejado de que se utilicen términos como turismofobia asociado a las viviendas turísticas.
El tema de saturación no está vinculado a la vivienda turística, se ha hecho mucha demagogia, sobre todo en las elecciones, donde muchos candidatos han utilizado este segmento para tapar los problemas que tienen en vivienda vacía. Han hecho un ataque muy agresivo a nuestro sector y se han visto muy penalizados en los resultados electorales. Yo creo que no se está dimensionando la capilaridad que tiene este sector. Más del 80% de las personas que ponen una vivienda turística en el mercado ha hecho una reforma y esto implica un empleo indirecto de muchísimo peso. En ciudades como Sevilla por ejemplo más del 7,16% son viviendas vacías y solo en torno al 1,3 están en uso turístico. O en Málaga el 4,3% del parque de viviendas está vacío y solo menos del 2% son de uso turístico. Por tanto, los datos oficiales nos confirman que las VUTs tienen una influencia en los precios del mercado inmobiliario del 1,6% de media en Andalucía, un dato bajísimo, muy contrario a lo que se ha venido diciendo y lejos de provocar tensiones en la oferta; la vivienda vacía es la culpable de las tensiones en el sector residencial. Un problema que ha empeorado con la Ley de la vivienda del gobierno central.
En Andalucía en general estamos muy por debajo de la ratio de carga; estamos en torno a un 1,5% de visitantes por cada andaluz, que es uno de los más bajos de toda España. Estamos muy lejos de poder hablar de saturación, si bien en ciertos municipios hay que hacer una gestión del éxito porque Andalucía ha sido en demanda de vivienda turística el tercer destino más importante de Europa en el 2022, con 10 millones de pernoctaciones, solo por detrás de Croacia y Francia. Quizá haya que planificar un modelo de zonificación y desconcentrar la agenda de ocio y crear eventos en otras zonas de las ciudades. Hemos invertido miles de millones durante décadas en posicionar a Andalucía como un destino líder absoluto de turismo residencial, competitivo, innovador y adaptado a las necesidades del nuevo turista y ahora no podemos hablar de una turismofobia. No hemos hecho todo este esfuerzo público y privado para atraer a todo este turismo para ahora rechazarlo. Es un discurso mucho más responsable hablar de gestión del éxito.
Desde la Consejería de Turismo se ha decidido regular este tema con un Decreto que ha sido consensuado con el sector. ¿Va a solucionar algún problema este Decreto?
Sin duda, se han puesto sobre la mesa puntos principales: criterios de calidad que el propio cliente, que es cada vez más exigente, los estaba demandando. Por tanto, se ha adaptado a los requisitos de este nuevo cliente y se crea una figura de este nuevo profesional que ya existía pero se ha definido ya que nunca estuvo contemplado en el Decreto 28/2016. Además, se han flexibilizado algunos criterios en el decreto de Apartamentos Turísticos, que nos permitirá al sector adaptarnos mejor a la norma y promover nuevos proyectos sin perder calidad. También una demanda que venimos haciendo desde nuestro origen. Y luego dentro de los criterios de calidad se han puesto ciertos requisitos que nosotros desde el sector estamos promoviendo, como son los criterios de sostenibilidad y de excelencia a través de las certificaciones de calidad. Hemos dado muchos pasos motu propio y ahora con esta normativa creemos que será un acelerador para mantener ese liderazgo de Andalucía.
